Manual do Locatário

BEM-VINDO A Oliver Marques!

Desde 2000 no mercado de imóveis São Paulo, e Osasco a Oliver Marques é uma empresa especializada em Locação de imóveis.

A Oliver Marques Imóveis encontra-se à disposição dos Locatários para prestar eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários. Para tanto, foi elaborado este manual contemplando situações que ocorrem no dia a dia de uma transação imobiliária.

Este manual foi projetado e contém instruções para ajudar você a esclarecer possíveis dúvidas a respeito da locação, baseadas na Lei do Inquilinato e no próprio contrato de locação, como também lhe ajudar a utilizar, da melhor maneira possível, o imóvel que está sendo locado.

 Esperamos que ele seja útil e que esta locação atenda às suas necessidades, proporcionando conforto, segurança e felicidade.

Leia com Atenção o Contrato de Locação, Termo de Vistoria Inicial (e eventuais aditivos); Lei do Inquilinato: No 8.245 de 18/10/1991.

Chaves e Mudança 

 Ao receber as chaves do imóvel locado, verifique junto ao seu Agente de Negócios os procedimentos necessários para efetuar a mudança, pois em condomínios sua mudança só poderá ser efetuada de acordo com as regras estabelecidas na convenção e/ou no regimento interno.

1). Adeque o prazo de entrega de seus móveis com a entrega das chaves pela imobiliária.

2). Para se evitar multas, leia atentamente o regulamento (regimento) interno do seu condomínio;

3). É importante conhecer previamente as medidas de seus móveis, porque podem não caber no seu novo lar;

4). Normalmente a unidade é entregue com a Água, Luz e Gás desligados, sendo necessário.

5). Tenha seu contrato de locação em mãos, para solicitar a ligação, Junto à ENEL, Comgás e Sabesp, verificar agencia mais próxima.

Seguro

O Seguro Residencial é obrigatório e deve ser pago pelo locatário anualmente. O valor será cobrado junto ao boleto do aluguel.

O Seguro Contem + Assistência 24 horas, podendo ser contratado mensalmente, a seu critério. Solicite prospecto.

O Seguro-Fiança,quando contratado, deve ser pago no início da locação e renovado anualmente,sendo que a primeira renovação ocorrerá no 11º mês de locação no vencimento do aluguel (conforme seu contrato de locação) do mês seguinte para pagar.

Ocupação de imóvel 

Ao realizar a ocupação do imóvel, recomendamos que o locatário realize os seguintes procedimentos:

  • Efetuar a troca dos segredos das fechaduras externas;
  • Abrir os registros de água e ligar a chave geral de energia;
  • Verificar se a voltagem da rede elétrica do imóvel é a mesma de seus aparelhos. A voltagem em 110V ou 220V;
  • Verificar se o relatório de vistoria está de acordo com o imóvel;
  • Testar as tomadas, válvulas de descarga, fechaduras, torneiras, chuveiros, e se houver algum problema, relatar urgentemente para a imobiliária.

 Caso more em prédios ou condomínios, informe-se com o zelador ou síndico sobre os horários para colocação do lixo na lixeira do prédio, bem como qual o procedimento com o lixo reciclável

CONDOMÍNIO

Quando for o caso procure tomar conhecimento do regimento interno do Condomínio e cumprir suas disposições, principalmente no que se refere ao horário de silêncio (das 22 horas às 8 horas). Informe-se sobre os dias e horários de coleta do lixo, Horários para mudança agendar com responsável, etc.

Para a instalação de placas ou painéis de publicidade, consulte e solicite licença junto ao órgão Competente.

Problemas no imóvel

 Você pode nos avisar através do nosso site, temos um link  ocorrência no imóvel  , por lá você relata o problema detalhadamente e encaminharemos para a área responsável que entrará em contato com proprietário o mais breve possível para resolver seu problema caso seja de responsabilidade do proprietário 

Reparos Manutenção e Obrigações

 O proprietário tem obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel.

 Depois de recebido o imóvel e aceitas as condições da vistoria, as manutenções desses itens serão do locatário.

No andamento da locação podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel, seja ele normal ou intenso. As execuções destes reparos são de inteira responsabilidade e pagamento do Locatário

(segue exemplo) 

1 )   Se você possui cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas bem como deixar a grama em ordem.

 Veja a relação de manutenção que é de responsabilidade do Locatário

  • Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras;
  • Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolva reparos estruturais;
  • Manutenção e limpeza de caixas d'água e calhas;
  • Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
    • Reparo em portões, interfones, alarmes;
    • Conserto de pintura e piso ; 
    • Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel;
    • Caso o reparo necessite de quebra de paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria ou telhado, estes serão de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se o dano tiver sido ocasionado pelo mau uso do locatário.
    • Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia autorização;
    • Benfeitorias não autorizadas podem caracterizar infração contratual.
    • As benfeitorias dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel e não da imobiliária.

BENFEITORIAS

As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação salvo as previstas em contrato; você recebeu o imóvel nas condições da vistoria, sendo assim a locação é aceita na forma que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato.

 Benfeitorias Úteis 

São obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a obrigação de aceitá-las. Em alguns casos o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do inquilino sem direito a restituições.

Exemplo: Box no banheiro; Colocação de fechaduras extras; Grades, alarme, etc.

Benfeitorias Necessárias

São as obras feitas no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas.

Exemplo: Reforço na fundação de um prédio; substituição de vigamento apodrecido no telhado; vazamento interno nos encanamentos.

 Benfeitorias Voluptuárias

 São obras feitas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizadas pelo locador, as quais poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel.

Exemplo: Alteração na pintura da fachada; abertura de paredes; troca de piso; placas de outdoor; aumento da área construída.

 Estas obras necessitam de autorização do proprietário. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação, ou seja, caso você tenha aberto uma parede, por exemplo, deverá refazê-la novamente, caso não tenha sido autorizado pelo locador, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente 

ALUGUEL E ENCARGOS

Temos algumas opções para solicitação caso você não receba o boleto para o pagamento do aluguel;

1- Você pode acessar o site, em seguida, FALE CONOSCO e solicitar a 2ª via do boleto

2- Pelo email ; sac@olivermarques.com.br.

3- Você também pode pedir via WhatsApp (11) 3768-5000 setor administração.

 Em caso de pagamento em atraso, o fiador será avisado e o locatário poderá pagar o aluguel com o boleto observando a multa por atraso de aluguel vigente no contrato de locação.

Observação 1; Após a data de vencimento do boleto será acrescido o valor da multa e passados 15 dias de atraso sera encaminhado para jurídico mais custas processuais.

Observação 2; no caso de você, locatário, ser cadastrado como “DDA (Débito Direto Automático) ”, não receberá cobrança na residência, mas na plataforma digital do seu banco.

Após o prazo indicado no boleto, o pagamento só poderá ser com multa e encargos.

Para a segurança de todos, pagamentos em dinheiro só podem ser efetuados na rede bancária.

Não ignore nenhuma cobrança, mesmo venha em nome do proprietário avise a imobiliária imediatamente.

Consulte a imobiliária em caso de dúvida caso você pague alguma conta extras, deverá enviar o comprovante de pagamento através do site no link de ocorrência no imóvel para ter ressarcimento no próximo boleto.

Caso não seja efetuado o pagamento em até 30 dias após o vencimento, será registrado junto ao SERASA, SPC e cartório o não pagamento de locação.

Com 05 (cinco) dias de atraso, o boleto de aluguel será encaminhado ao departamento para cobrança, passando a incidir multa  de até 10% (dez por cento) sobre o débito.mais 1 por cento ao mês 

Vencendo o segundo mês de aluguel em atraso será efetivada a ação de despejo, com incidência de honorários advocatícios de até 20% (vinte por cento) e custas processuais.

Os encargos da locação são de responsabilidade do locatário Impostos e taxas, IPTU, condomínio, gás, água/esgoto, luz e seguro contra incêndio.

Multa Contratual

A Multa Contratual poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato. Desocupando o imóvel antes de transcorrido o prazo de 12 (doze) meses, será devida multa no valor de 3 (três) vezes o valor do aluguel, calculado proporcionalmente ao tempo restante de contrato.

PRAZO DE CONTRATO

Imóveis Residências – Nossos contratos são de 30 meses

Imóveis não residenciais /Comercial – Contratos de 12. 24, 36 meses, salvo casos excepcionais em que poderá variar o prazo conforme locador

Forma de calculo

Desocupação antes do prazo:

{Aluguel bruto x 3/12 ou 36} x número de meses que faltam para completar o prazo firmado em contrato.

Reajustes

O aluguel é reajustado anualmente pelo índice estipulado em contrato de locação ou ainda por outro índice que for determinado por Lei.

LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL

A) O inquilino ficará dispensado da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego, pelo seu empregador, privado ou público. Deve-se notificar por escrito o locador com prazo mínimo de 30 dias de antecedência, com apresentação da carta de transferência fornecida pela empresa com firma reconhecida pelo departamento ou responsável. 

Área de Contato  

Na área do contato em nosso site está disponível Três links uteis Aviso de Problemas no imóvel alugado, aviso de desocupação de imóvel e Fale Conosco, atenderemos as solicitações de nossos clientes, de maneira rápida e eficaz.

Agendamento de vistoria de desocupação 

Nota: Desocupe o imóvel deixando-o totalmente livre. A imobiliária não se responsabiliza por qualquer objeto do locatário que não tenha sido retirado até e após a entrega das chaves.

Para a concretização da Rescisão Contratual o locatário deverá apresentar a quitação de todos os encargos assumidos contratualmente; ou conforme instruções da Rotina de Desocupação que você recebeu no momento da formalização do aviso.

Será devidamente cobrado o valor do aluguel ou proporcional até a efetiva entrega das chaves.

A vistoria só será considerada “Ok, de acordo! ” Após a visita do proprietário ao imóvel e constatando que está em perfeito estado.

Observação retirar seu nome das contas Junto à ENEL, Comgás e Sabesp, não se responsabilizamos por contas atrasada em seu nome, e pedir para suspender  os serviços para evitar cobrança em seu nome.  

Fique atento – Para a concretização da Rescisão Contratual o locatário deverá apresentar a quitação de todos os encargos assumidos contratualmente; ou conforme instruções da Rotina de Desocupação que você recebeu no momento da formalização do aviso.

Danos no imóvel registrados na Vistoria de Desocupação

Havendo danos no imóvel comparados a Vistoria de Entrada, estes deverão ser imediatamente reparados pelo locatário ou se preferir, contrate um serviço de Manutenção para efetuar a pintura e os reparos que se fizerem necessários a devolução do imóvel.

Lembramos que o aluguel e os encargos serão devidos calculados até a efetiva entrega das chaves.


Venda do Imóvel 

O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas para isso, o inquilino terá preferência na aquisição em igualdade de condições.

 O proprietário dará ao locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio.

 O direito de preferência caducará se o locatário não exercê-lo no prazo de 30 (trinta dias) da comunicação.

 O locatário deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme cláusula contratual, em horário comercial, em datas previamente marcadas. 

O novo adquirente, se desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado. 

Após este prazo extingue-se o direito da retomada, sendo assim deverá continuar respeitando o contrato para retomada do imóvel.


Leia com ATENÇÃO

Para reformas e pintura durante a moradia, é necessário que você peça autorização para o proprietário por meio da imobiliária.

Lembre-se que, ao término da locação, o imóvel deverá ser entregue nas mesmas condições em que foi recebido.

Os reparos e a manutenção do imóvel estão a partir desta data do contrato de locação agora, sob sua responsabilidade

Mantenha este imóvel em boas condições, para sua segurança e conforto.

Atenção à limpeza periódica de calhas e ralos/caixas de gordura, são de sua responsabilidade e evitando infiltrações.

Não ligar aparelho de tenção que não comporta na residência consultar eletricista antes.

Estas instruções objetivam uma locação tranquila. 

Sendo assim mantemos em harmonia a relação mantida entre Locatário e proprietário, através da Oliver Marques, em razão da qual solicitamos sua colaboração.

 Esperamos que suas expectativas sejam correspondidas, e colocamos nossa carteira de imóveis à sua disposição para futuras locações. 

Esperamos ter sanado a grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos locatários nos diversos períodos que compreendem a locação.

 Estaremos sempre atualizando e melhorando o canal de comunicação.

 Portanto, quando surgir alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual antes de ligar ou envie uma mensagem no Fale conosco

Lembramos que as suas dúvidas podem surgir após o horário de atendimento da Oliver Marques Imóveis, assim a consulta a este manual será a única forma de elucidá-las com maior rapidez.


                                                                              Oliver Marques desde 05/09/2000 fazendo bons negócios. 

Tire suas dúvidas